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Tres medidas para reactivar el sector inmobiliario



El próximo gobierno deberá reforzar MiVivienda y Techo Propio, hacer planeamiento urbano, y propiciar el ahorro programado si quiere volver a impulsar el sector y hacer que su crecimiento sea sostenible.

Escrito por José Bernaola y Juan Manuel Hurtado

En el 2015, la industria de la construcción cayó 5.9% anual, la primera caída desde el 2001. Si bien a nivel mensual hay datos positivos, como los de diciembre (2% interanual) y febrero (5.4% interanual), el sector inmobiliario está lejos de recuperarse. En paralelo, la demanda insatisfecha de viviendas sólo en Lima Metropolitana creció 9% entre el 2012 y el 2015, y alcanzó las 435,129 viviendas, según Capeco.

Para los expertos consultados por SEMANAeconómica, el problema del sector inmobiliario se centra en cuatro factores: la falta de terrenos a un costo razonable para la inversión, el bajo acceso al crédito por parte de los informales —en un país altamente informal—, la nula planificación urbana y la existencia de planes de incentivo cuyos requisitos de acceso ya no son acordes con la realidad. En los últimos tres puede trabajar el siguiente gobierno. ¿Pero están en la mira de los candidatos de la segunda vuelta?

Sea elegida Keiko Fujimori o Pedro Pablo Kuczynski, para contrarrestar esos factores —señalan los entrevistados— se deben aplicar estas medidas:
1. MODIFICAR LOS SUBSIDIOS A LA VIVIENDA

El programa MiVivienda financia inmuebles de S/.55,300 a S/.276,500, mientras que Techo Propio, de S/.54,900 a S/.79,000. Para Rossana Arnaiz, gerente general de Inmobiliaria Valora, estos montos resultan bajos. El aumento de los precios inmobiliarios ha hecho que muchas viviendas no puedan ser financiadas a través de estos programas, que sólo alcanzan a un porcentaje pequeño de la oferta. Lo mismo sucede con los Bonos del Buen Pagador (subsidios), que también son cantidades fijas y que ahora financian una parte poco significativa de las viviendas.

PPK y Fujimori proponen elevar ambas bandas (al cierre de esta edición MiVivienda anunció un aumento). Sin embargo, Carola Pacheco, gerente general de ADI Perú, considera que los rangos de financiamiento de las viviendas y los subsidios deberían depender de un factor variable por el crecimiento económico y los precios del sector inmobiliario, tal como sucede con la unidad de fomento (UF) chilena. Este factor es similar a una UIT peruana, pero, a diferencia de ésta, varía diariamente según la economía y la inflación.

Francisco Osores, presidente de Capeco, sostiene que sería conveniente que el presupuesto de estos subsidios se incluya en el Marco Macroeconómico Multianual, de modo que figure en cada presupuesto y sea predecible. El monto destinado bordea hoy los S/.500 millones —el 0.09% del PBI—, pero “para cerrar la brecha inmobiliaria debería ser el doble”, asegura Osores. El aumento del gasto fiscal que se requiere para ello —sostiene— se vería compensado con ahorros en salud y seguridad, gracias al aumento y uso de viviendas formales saneadas.
2. CREAR UNA UNIDAD DE PLANEAMIENTO URBANO

Los entrevistados coinciden en que falta una visión de ciudad consensuada entre el gobierno —el central y los gobiernos regionales— y el sector privado, incluidos inmobiliarias, desarrolladores y entidades financieras. “Las principales 35 ciudades del Perú carecen de un plan de expansión urbana”, destaca Osores. Esto genera ­cuellos de botella por falta de servicios públicos. El caso de Carabayllo, donde los problemas de saneamiento estancaron el desarrollo inmobiliario, es emblemático.

Por su parte, Eduardo Fiestas, director general de Tinsa, opina que este “foro común” podría difundir información y potenciar el conocimiento sobre el sector inmobiliario y los proyectos en marcha, de modo que los distintos actores tomen mejores decisiones. Una unidad de planeamiento urbano —apunta— marcaría la pauta de hacia dónde debe enfocarse el desarrollo de los servicios, la logística, la conectividad, etc.

Del mismo modo, dejar que cada municipalidad regule las licencias de construcción de su distrito, por ejemplo, genera demoras que se resolverían si estas regulaciones recayeran en un ente centralizado. PPK propone crear una “entidad autónoma de planeamiento urbano y gestión de suelo” en su plan de gobierno, aunque sólo para Lima Metropolitana. Fujimori no hace ninguna mención.
3. INCENTIVAR EL AHORRO

Otra tarea pendiente que el nuevo gobierno y la banca privada podrían implementar es el fomento del ahorro programado, destinado a una cuota inicial de vivienda, con lo cual el financiamiento posterior sería menor. En algunos mercados, como el colombiano o el paraguayo, el Estado da bonos a quienes cumplen con metas de ahorro. Un ejemplo exitoso es el programa Cemex Patrimonio Hoy, en México, que brinda crédito tras un ahorro programado. El producto ha recibido varios premios internacionales, incluso de las Naciones Unidas.

Para Nancy Tueros, gerente del área de negocios hipotecarios del BCP, una cuenta con este fin sería atractiva para el sector informal, y ayudaría a su bancarización y a la reducción de sus tasas de interés. Pero sólo PPK menciona el tema en su plan de gobierno, al proponer “modificar los mecanismos de cobertura de crédito MiVivienda y promover los programas de ahorro previo”.

Ninguno de los planes de gobierno es preciso en sus propuestas para el sector inmobiliario. Pero, vistas las tareas, está claro que el objetivo es sentar las bases para un crecimiento ordenado y sostenible.
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